好地网9月27日消息（研究员 颜景椿）今天，金华义乌市底价成交2宗商住地，分别位于城西和福田街道，由义乌本地房企小商品城总价62.5亿包揽。

义乌市福田街道西城北路与大通路交叉口东北侧地块，成交总价46.97亿，楼面价19037元/㎡；义乌国际陆港物流园1-62#地块，成交总价15.55亿，楼面价11557元/㎡。

这其中，总价高达46.97亿的福田街道地块，为义乌近10年来总价最高的地块。

该地块利润如何？折射出义乌土拍市场怎样的现状？好地网简评如下。

9.27义乌地块成交情况

地块位置

一、加预期已成过去？福田街道地块利润率预计达到15%

在浙江的一众县级城市中，义乌是比较特殊的存在，市场热度高，人均收入高，也吸引了众多品牌房企入驻，此前房企拿地加预期是常态。

而今天小商品城以底价包揽2宗地块，显示了市场热度大幅下降。

好地网测算发现，小商品城今天拿下的这宗福田街道地块，总价虽然创了新高，但若以周边在售新房价格测算，就有不错的利润空间。

地块名义地价19037元/㎡，需配建4500㎡幼儿园，折算成本后实际地价约19474元/㎡。

地块东侧600余米在售的都会文澜（拿地价格17423元/㎡）同为小商品城项目，7月新领出的预售证价格约3.5万/㎡。若本案对标这一项目，以建安成本4500元/㎡、装修4000元/㎡、 车位30万/个测算，预期未来利润率将达到15%。

此外，都会文澜为纯高层项目，本地块容积率1.9-2.1，其中S2地块住宅建筑形式为低层，且建筑高度不应超过12米。可搭配部分洋房产品，预期利润空间还将更大。

福田街道地块位置

小商品城今天拿下的另一宗城西街道国际陆港物流园1-62#地块，住宅建筑形式为高层。裙房为商业和配套用房，商业建筑面积为3000-5000㎡。

地块最终成交楼面价为11557元/㎡，相比南侧1.3公里处，世茂去年2月19日以总价15.4亿竞得的义乌国际陆港物流园1-41#地块（楼面价8411元/㎡，溢价率45.48%），地价上涨了3146元/㎡，涨幅37.4%。

世茂项目案名世茂中奥江稠府，已经于今年8月首开，高层售价约1.9万元/㎡。

对标这一新房售价，该地块以建安成本4500元/㎡、装修4000元/㎡、车位30万/个测算，预期销售利润率将为4.9%。

城西街道地块位置

二、810新政后，本地房企成拿地主力

好地网认为，义乌市场降温，与8月10日的义乌楼市新政有很大关系。

8月10日，义乌市发布商品房公证摇号销售、新购商品房、二手房自取证之日起限售3年等调控新规，让市场预期大降。

此外，集中供地背景下，国家层面对房企购地资金的管控不断收紧，房企资金有限的情况下，出手也愈发谨慎，这直接导致近期义乌的外地房企大幅减少，拿地方以本地房企为主。

回望近1个多月的义乌土拍，8月10日新政后至今，义乌共出让了8宗涉宅地，仅滨江集团在9月1日拿下的1宗地略有1.46%的溢价，剩余地块均底价成交。

滨江集团也是这期间唯一一家进入义乌的外地房企，剩余7宗地均由本地企业或自然人拿下。而8份前期出让的2宗地，均由外地房企（武汉地产和美的）摘牌，其中1宗还由武汉地产拍至封顶。

8月以来义乌涉宅地成交情况

地块分布

三、地价尚平稳，房企可瞄准优质区域投资

虽然市场热度下行，但若从总体地价来看，义乌市场尚处平稳阶段。

今天的福田街道地块，比旁边的都会文澜项目地块成交楼面价高了1614元/㎡；

今天成交的另一宗义乌国际陆港物流园地块，成交楼面价11557元/㎡，比起周边最近出让的地块（义土挂〔2020〕6号，2020年2月19日拿地，楼面价8411元/㎡）楼面价高了3146元/㎡。

今年下半年至今，义乌市区出让地块平均楼面价为17572元/㎡，相比去年同期的16390元/㎡上涨了1182元/㎡，涨幅7%。

这一阶段，不少过往的热门区域市场竞争力减小，对房企来说，对于发展前景好、新房价格已被市场验证的优质区域，不失为布局的好时机。

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