北京买莆田鞋的实体店 在看了100套房，买了两套之后，我总结了这些买房的细节

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有很多同学问我，最近怎么不更新了，更新得那么慢？其实我最近的生活就是：每天看房看房看房，有时候为了看一套房子，就坐一趟地铁跑几公里，有时候跑过去看房，中介跟我说：您要的房20分钟前刚刚卖完了……于是空手而归。

这样的生活持续了一个多月，房子占满了我的生活，现在基本上已经搞定了，我想最后谈谈我的一些买房和看房经验，跟大家分享一下。

买房的核心是什么？

不仅仅买房，做任何事情，你都要想清楚，他的关键因素是什么？我曾经说过一句话：其实买房子的过程，就是一个听别人讲故事的过程。在你买的时候，政府会讲故事给你听，开发商会讲故事给你听，中介会讲故事给你听。大多数时候，你所买的房子，他的实际价值，并不等同于他的价格。你并不是在为房子本身在买单，而是在为别人讲的一个故事在买单，想清楚这个问题，你至少能省几十万。

现在我再来把这句话提炼一下：买房的核心是什么？买房，其实就是你区分价值与价格的过程。房子的价格，并不代表他的价值。你要区分好：作为一个购房者，你真正需要的是什么。

比如，我举个例子，有时候两栋差不多的房子，地理位置一样，开发商也一样，但是旁边的一栋就比这一栋的每平方米价格要高出两三千块钱，为什么？没有其他原因，就因为旁边那一栋比这一栋晚建了几年。

这在开发商看来，是非常理所当然的，而在我看来，是毫无缘由的。比如我看过的天健芙蓉盛世，和天健一平方英里就是这样的一个例子。其实，要我说，贵的这栋楼实际上还没便宜的好。便宜的房子有些还能看到江景，而贵的还靠近长沙最繁华的芙蓉路，很吵。

最后，再提炼一下：买二手房的核心是什么？

是地段。你想想，你之所以放弃一手房的各种优厚条件不要，为什么去买二手房？还不就是为了每天多睡几十分钟，不用步行一公里然后坐公交车1小时再到公司吗？除此之外，还有什么吸引你去买二手房的？

之前中介有向我推荐过下图中的房子（如图中标注红色1的位置）：

这个房子的结构比我看过的任何房子都要好，里面即便的电梯都是透明的观光电梯。近江边，配套设施也十分完善，但是离市区实在是太远了，去市中心大约需要一个小时的车程。其实房子离市中心远并不可怕，只要有地铁，距离就不是问题。可怕的是离地铁还远，大约有1公里、两个公交车站的距离。小区里面的住户告诉我说：“这个地方很适合居家，只要不出门……”

而同样结构稍微差点，但是近地铁的楼盘，跟他的价格是一样的，当然选择交通出行方便的。即使你有车，不说省钱，能够坐地铁，在时间成本都能省去不少。

关于看房：

看房子，一定不要只看他的价格，更要看他的价值。就好比买衣服一样，你买得再便宜，但是如果你不穿，这个买衣服的钱你始终都是浪费的，还不如加点钱去买套贵的但是经常穿的衣服。

比如我之前看过一处房子，长沙市的江滨玫瑰园。这套房子装修得很好，可以算得上是豪装。价格也很便宜，116万141个平方，折合8100一个方，靠近地铁和小学。中介也跟我说了一个委婉动人的故事：原本这套房子卖140万的，后来经过他们的周旋，房主降到了116万诚心卖。

当时我家人觉得很便宜，叫我当即拿下来，我说等等再买也不迟，因为毕竟这个楼盘我第一次看。我第一次看这套房子的时候感觉很满意，安静，靠近地铁，阳光充足，装修精致，楼梯房二楼，楼层好。

然而等到我第二次再去看的时候，我就发现了很多细节：我发现这个小区的一楼并不是普通人住的，房主都租出去当了门面，供租客开各类小学培训班。所以平时小区内会有大量的小学生跑来跑去，很吵闹。而且我发现这个小区很阴暗，常年不采光。以致于头天下的雨，第二天出了一天的太阳，地面还是湿湿的。同时我看房的时候还发现，因为潮湿，一楼的很多木地板都腐烂了，踩上去都是塌陷的。

我想说的是，如果你看中了一个小区，你至少要过来看个两遍。买房毕竟是件大事情，一次看的感觉可能不对，也可能看的时间不同，你会有不同的感觉。比如说小区隔壁有小学，周六日你看房就不会感觉吵闹，只有在上班时间，你才会感受到真实的情况。一个小区，你至少要看个两三次再下决断不迟。

无论你怎么权衡，我看了这么多房，楼梯房始终会比电梯房感觉差。其实楼梯房的结构都是板楼，南北通透，而电梯房的结构都是板塔结构和塔楼，很多都事南北不通透，按道理南北通透的房子应该比不通透的房子感觉要好，但是你走进去，往往楼梯房比电梯房的感觉要差很多。为什么呢？

我在之前的一篇《近期看房小记》的文章里说过，房子最重要的一个因素，就是光。第二点我想补充的是，伴随着光一起的，还有你的视野，也是一个重要因素。光有进光量，没有视野的房子，你会感觉很局促。只有当视野好配合进光量的时候，你走进去才会感觉身心舒坦。这就是为什么，你走进同样采光很好的房子，楼梯房和电梯房会感觉两者的气势不一样。

住房子，其实住的就是一种感觉，感觉好，他就值，感觉不好，再便宜也别要。但是话又说回来，一个人活着，又何尝不是一种感觉呢？

关于谈价格：

你可能平时觉得钱挺经用的，但是一旦等到你买房子的时候，你就会知道，什么叫作“分分钟上万元打水漂”了。你可能是一个月收入几千块的普通工薪族，平时换一台iPhone都会驻足考虑半天。但是在买房的时候，你跟房主一来一去过招之间，随随便便10台iPhone就没了。

跟房主谈价格的时候，尤其是二手房，我想提醒大家一点：哪怕是房价飞速疯涨的时候，还没见面就要求涨价的房主，一律不要跟他们去谈。

这里面有两个可能的因素：第一，中介从中作梗，提高价格。这种情况有可能是卖家他本来就是报比如130万，但是中介为了吸引买家，报价120万。等买家交了5000块钱看房诚意金，中介告诉你，卖家要求涨价了……或者我退一万步，使中介他没有从中作梗，他是个中介，他的任务是撮合交易。但是现在他只帮卖方不帮买方，这算得什么？

第二，房主根本就不是来诚心卖房的，他就是过来钓鱼的。所谓的钓鱼，不是说他骗你，而是他故意开一个天价，你爱买不买。你买了他是赚，你不买他也不亏。这种人你就别跟他谈了，有那点时间，你还不如多去找找房源，遇到一个诚心卖的房东。

等你见到房主了，你基本上几句话就可以听出来房主究竟是想卖还是不想卖了。在见房主的时候，面对这种卖方市场，最重要的技巧是少说话，学会多倾听别人在说什么。

比如房主一直在说：“我的房子如何如何好，这里花了多少钱，这里又花了多少钱”、“你还别说，我暂时还有点不想卖呢”、“我之前我老婆说要卖135万，我现在还降价了，130万”、“这里面的家具我都要带走”……并且一分钱都不肯少，你基本上就没有机会还价了。

如果他不仅不还价，还要涨价，你就可以直接走人了。

如果他跟你说房屋现有的状况、跟你说他为什么要卖这套房子、介绍他的一些情况，比如他说“我是从外地赶回来的，希望这一两天就把这个事情定下来”、“我这套房是多余的，空着也是空着，不如卖掉的好”……说明他是真心想卖的，你就可以跟他谈价钱。价钱这个东西，只要是真心想卖房子的房东，是肯定可以谈的。关于房子的瑕疵自然要说点，不然难还价。但是坏话不宜说得太多，说多了房子不好的地方，房东会心里不高兴：房子既然这么差，你还买干啥？好的不好的都说说，再谈下自己的经济情况，让房东理解一下，一般都能成。

谈价的过程，其实就是把握对方心理活动的过程，在这方面，你一定要拿捏得刚刚好。可能有些同学会说：“市场都这样的，现在是卖方市场，你只能屈从于卖家。”

我就这么告诉你吧。我两套房，都是在长沙房价急剧涨价的过程中买的，我见过很多卖家，态度都是屌屌的，这个月开价77万，下个月就涨到84万了，包括我很多买过房的朋友都劝我：“现在这行情，只要卖家不涨价就算好的了。”

但是我买房的时候，每套都还了好几万块。一套房子还几万，两套房子就是十几万，相当于普通人一年的工资。这个账，无论如何你得好好算算的。人生小事可以有闪失，大事万万不可疏忽。

关于中介：

之前我在文章里说过关于链X的一些坏话，有些同学对于我很有意见。但是我还是想说，即便如此，链X确实是我见过所有的中介里面，最靠谱和正规的一家中介。

但是在此我还是想说，中介再好，也没有一个中介说的是100%真话，所有的话，你都需斟酌之后再决断。

另外关于中介费的问题，有的中介收1个点，有的2个点，其实这都没什么钱，也就一两万，在买房的过程中，升高或者降低一两万是随随便便的事。只要你谈的价格不错、交易靠谱，不要在乎这一点钱。看到好的房子，白菜价格，当天就要拍板，好的房子真的会被人抢走。（如果是在卖方市场，当然，现在由于新政以及银行政策冷却下来了，你完全可以慢慢挑。）我的两套房子都是当天看当天拍板买的，有的房子还没上架就被我买了。

当然，我看中的小区都是我看了十几遍的，连小区哪一栋在哪个方位、哪一栋有什么房型我都记得滚瓜烂熟了。所以才会有这个决断速度，事实证明，如果我当时不拍板，迟一点就要以贵10万的价格买了。

关于贷款：

有些人说，贷款好啊，太好了，不贷款的都是傻X。你想想啊，跟银行贷款是你一生中为数不多的能低利率借钱的机会之一，然后他们又会将美国老太太和中国老太太买房的例子搬出来再说一遍……

我在认真地研究过房贷之后觉得，这样说话，是完全不负责任的说法，也是没动过脑子的。

之所以你会觉得贷款很值，那是有个先决条件的，那就是：房价是不断在上涨的，你就会觉得你贷款是正确的。不信当房价不断下跌的时候，你还会为当初自己毫不犹豫地贷款买房而感到暗自庆幸吗？

第二个是，房子其实是投资回报率相对而言较低的，而且难于出手。

我年初的时候在《过去的一年时间，我用这样的方法，将投资翻了三倍。》这篇文章跟大家说过，我1800的时候买了一些比特币。我当时是7700左右抛掉的，这些比特币现在涨到多少钱了呢？17000，最高的时候到了20000，相当于我买的时候的10倍。这个收益率和买房的收益率相比较，买房的那点收益率几乎可以忽略不计。在此我还不计算如我分散投资，买了莱特币之类的会怎样。

很多人肯定又会说了，你看，正因为你可以贷款，你就可以把这些钱支取出来投资。

我想跟你说：投资之所以能赚钱，首要条件是这些钱是你的闲钱。巴菲特也说过类似的话：永远不要用借来的钱投资，我的家人就有过血的教训。

因为也只有当这些钱不是借来的，是你的闲钱的时候，你的投资心态才会好。这时，无论亏损了也好、几年时间不涨也罢，你都能拿得住，不会错过任何机会。投资，你先要把最差的情况想好了：我如把贷款的钱都亏完了，每个月还要供着高额房贷，会怎么样？再去考虑赚钱，毕竟，你是在投资，不是赌博。所以，不要老想着靠贷款来的钱赚利息差，这种想法不大现实。

市面上很多收益率超过5%的理财产品都是有风险的，尤其是收益率达到10%以上的P2P产品，今后哪怕我的公众号出现了P2P广告，大家也要防着点，别把所有的钱都放进去了，P2P都是会有风险的，希望大家牢记。像股票、比特币，他们的风险就更大了。

之前我在1800点买的那些比特币，其实后来7600抛掉，5500还能捡回来的，但是我没有再买，为什么呢？原因很简单，因为我要买房。我投资比特币的时候，首先想到的不是“我能赚多少”，而是“当发生亏损了，我是否能承受得住”。后来我一想，自己根本没法承受住一波下跌，我更没法接受，手上一边在每个月还着高额贷款，一边这边还在亏损。所以我就全抛掉了，当然，我并不后悔自己提前抛掉，投资的首要条件是稳，而不是翻多少倍。你如果投资没纪律，迟早会把赚了的钱还回去的。

这几个月买房的过程，也许是我买东西挑得最长的一个过程。期间不单只买房，另外一方面还要兼顾好旧房的拆迁、房屋政策动向、手上的资金等各方面因素，总结下来，大概想说的就这么些。最后，祝大家早日买到称心如意的房子，拥有一个温暖舒适的家。

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