到哪买最好的莆田鞋 买个商住房值不值？

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最近身边有1-2个朋友苦于手头资金少和限购的因素，开始打起了商住房的主意。听他们说，300万就能买到崇文门75-80平米的两室一厅。

听上去确实很令人心动，崇文门二环地段+3万多的单价+300万的总价，在北京这简直是便宜到爆啊！可是，这真的是一桩划算的买卖吗？偏听则暗，我决定还是自己研究一番吧。

不在乎细节的小伙伴可以只看我的研究结论：

1、商住房的持有成本更高，增值空间不如住宅大。

2、投资商住房的风险更大。

3、如果钱不够，没有购房资格，但又实在想买房的小伙伴，可以考虑买地段好、靠近地铁的。

商住房有2种，一种是商住两用房，另一种是商住公寓。商住两用房是既可以居住，又可以注册公司办公的房子；商住公寓就是说房子的产权是公寓性质。它们和普通住宅的区别如下：

可以看出，商住房在贷款上没啥优势，同样的情况下，却要比住宅多交印花税和土地增值税，产权只有40-50年，不能落户，也不带学区。

还有一个隐藏弱点，那就是大部分商住房的水电费是按商水商电来收取的，价格比民水民电贵了不少。有的商住房还不通煤气，不能使用天然气。

（点击图片放大）

这几年，居民住宅和商住房的价格实际都涨了，但是住宅的涨幅却甩商住房十条街。从2011年到2016年，一二线主要城市住宅均价涨幅超过130%，而商住房均价涨幅只有80%多，相差的不是一点半点。身边一个真实案例也能说明：一朋友2011年在朝阳大悦城附近280万买的商住房，今年6月终于以340万卖掉了，他说肠子都毁青了：

此外，由于商住房的性质比较特殊，不排除将来政府可能针对商住房出台新政策，政策风险暂时不好评估。比如，上海有传言说11月后商住房也会限购（只是传言）。

所以，从投资的角度来看，我觉得投资商住房的风险可能更大。

好吧，上面说了这么多商住房的不好，但不管怎么说，它还是有2个杀手锏：便宜+目前不限购。So，如果你非要买商住房，应该怎么买呢？这几个因素需要重要考虑：

1、地段。商住房除了自住，还能办公，考虑到这点，将来如果要把房子出租给公司办公，那位置就很重要了。

2、是否靠地铁。靠近地铁意味着交通便利，绝对是个加分项。

3、附近是否有商业配套。有商业配套的，生活更方便。

4、租金回报。相同条件下，租金回报越高的越好。

PS:关于二手房税费可以网上找个税费计算器就能算出来啦。因为各地规定的税费标准不一，所以各自度娘吧。

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