为什么要去买莆田鞋 别亏了300万，才发现房子买错了

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经过十多年房价持续上涨，买房投资的理念已深入人心，绝大多数人发现，房产是家庭财富的压舱石，房本的数量对财富的多寡起到了关键作用。

但是，在决策层下定决心调整经济结构、不把房地产作为刺激短期经济的手段的当下，房价不会像以往一样，以陡峭的斜率向上冲刺。

未来更可能出现的局面是各地楼市涨幅分化、竞品之间差异化加剧。

作为买房人，我们也要尽快改变对房产投资的预期，买房改命的时候过去了，风险防范应该是我们投资房产时首要考虑的因素。

为此，我花了些心思，整理了若干条买房认知误区，供大家参考。

误区1：新房相比二手房更有投资价值

我发现很多人是“新房癌”患者，买房只愿买一手。

他们想买新房的理由，一是觉得没住过人的房子更适合拎包入住，没有历史负担，让人感觉更舒适；

二是觉得许多新房都建在热门板块，或是热门板块的辐射区域，小区又自带底商、泳池会所等优质配套，未来升值的潜力相比周边二手房会更大。

我认为，事实并非开发商编纂的精美楼书所宣传的那般美好。

房产投资圈内有一个共识：自住买新房，投资买二手。

我们投资房产，真正投资的不是造房子的钢筋水泥，而是房子下面的土地，只有土地价值才会随时间推移不断升值。

土地价值占房产总价越高，未来升值空间越大。买新房相比买二手房，将更多比例的资金花在会所泳池、豪华装修之类的地方，这些并不会随土地一起升值。

但如果花同样的总价买二手房，往往能买到比新房更大的面积（面积=土地价值），未来土地升值时带来的收益会更高。

在很多值得投资的大城市里，由于城市建设的成熟与完善，新房已占不到很好的区位，最黄金的地段基本都被早年建造的小区占满了。

比如在上海，占据大宁板块最佳区位的小区是平均建筑年代在1999年的东方明珠大宁公寓，出门就是大宁公园和大宁商圈。

而作为区域品质标杆的大宁金茂府，反而在比较边角料的地方。

上音学院板块位置最好的小区是1999年建的嘉丽苑，身处东湖路淮海中路，小区对面就是环贸iapm，堪称城市中心的绝版稀缺地段。

就算是同一开发商多期开发的项目，前几期的位置往往也优于后几期。浦西老牌豪宅翠湖天地就是个很好的例子。

翠湖1、2、3期伴随着周边商业和太平桥公园的成长，占据了新天地板块的最佳C位，最新的4期就明显不如了。严格来说，应该算老西门板块。

这种情况的发生，主要和城市更新的历史周期有关。

上海从90年代开始改革开放，到90年代中后期，市中心开始大规模启动旧区改造，大量拆迁，最开始拆的，往往也是位置最好的地段。所以板块内的地王位置，大多都是1998-2004年之间陆续建成的。

现在的新盘，即使小区位置不如同区域的二手房，但由于房龄新、规划起点高，更容易受到买房人的追捧，因此定价普遍高出周边二手房不少。

不过，再经过个十几年，当初的新盘也变“老破大”之时，地段价值就会凸现出来。

误区2：新房“房龄”比二手房要新

新房的价格比二手房高，除了产品力更好、精装修之外，还有一点很重要：新房的房龄更短。

我们都知道，在国内，住宅并不是永久性的私产，产权的使用年限是70年。虽然目前还未发生过70年住宅产权到期如何处理的司法案例，但我们预计，产权到期之后大概率是会产生一笔续期费用的。

这个续期费用已体现在二手房的售价里，简单粗暴计算的话，使用年限每减少1年，房子的总价就会折价1%。

也就是说，同一个区域内30年房龄的房子，相比10年房龄的房子折价20%，是一个比较合理的估值。

但这个70年，到底是从什么时候开始倒计时呢？

很多人以为是从交房时开始算，只要买的是新房，那使用年限就是完整的70年。

事实真是如此吗？

NO！！！

住宅产权的70年使用权，是从开发商通过招拍挂取得土地的那一天起就开始算的，项目的整体转让也不影响使用年限的减计。

比方讲，A开发商在2001年就拍下了一块地皮，一直捂盘不开发，2014年资金链断裂，把地皮转让给B开发商，B开发商继续捂地，到2017年才动工，2019年取得预售证并向业主出售。新房的业主拿到房产证时，使用年限仅剩 70-（2019-2001）=52年，并不是完整的70年。

而周边的二手房C盘，是开发商在2009年拍地并立刻动工建造的，2010年就取得了预售证并卖出。二手买进C楼盘的业主，拿到房产证时，享有对C盘的剩余使用年限为 70-（2019-2009）=60年。

通过这个案例，我们发现，买了一个完工九年的老楼盘，剩余的可使用年限也可能比新房还长，房产剩余使用年限的长短完全取决于开发商拿地的日期，而不是楼房建造的年份。

如果拿地年份特别早的“伪新盘”的价格比周边老楼盘卖的贵很多，由于使用年限的问题，未来涨幅没准还会跑输老楼盘。

所以我们购买新房时，一定要仔细查看预售证上的“土地使用权出让合同编号”，这一栏有住宅土地的出让年份，土地使用权的70年就是从此栏标识的那一年开始减记的。

下图就是一个典型的坑。

开发商居然在1993年就拿了地，捂盘长达26年，实际到手使用年限仅剩44年，表面光鲜亮丽的新房子，实际房龄比许多购房者都年长。

以上海为例，需要警惕的是市中心黄金地段的港资新盘，香港开发商捂盘都是一把好手。其次是一些旧改项目，把90年代建造的老大楼改装成新房卖出，这些项目的剩余使用年限普遍不足50年。

误区3：开发商越大牌，房子品质越好

很多人买新房越来越看重开发商的品牌，愿意为知名开发商的品牌付出更多的溢价，图一个安心省心。

但是，房企的名气更响，房子的建筑工艺、装修品质就一定更好吗？

真不一定！

大开发商的优势是资金实力雄厚，高溢价的地王基本都是它们拿下的。但在这轮限价下，这些项目很容易亏本。

面粉卖那么贵，又不许面包涨价，开发商为了节省成本，避免亏钱，难免会在建筑和装修质量上各种偷工减料打折扣。新盘面子上看着还挺光鲜的，里子一塌糊涂，没几年就原形毕露了。

所以这几年很多业主刚入住一两年的新盘，遇到暴雨天气就会成为水帘洞，产生了很多“维Q盘”。

大型知名开发商在全国有成百上千个项目，一个项目维权了，对它的整体声誉影响不大，如果全国各地都有项目在维Q，是不是就会对开发商的品牌造成致命打击呢？

也不一定。

当维Q成为一种见怪不怪的行业普遍现象，很多无良开发商就会有恃无恐，只要新盘因为限价关系，卖的比周围二手房还低，形成一二手房价格倒挂的现象，哪怕再烂的品质也不愁接盘侠。

相比之下，限价政策出台前，2009-2015年之间建造的次新楼盘，品质很可能比这两年建造的新盘更好。

归根到底，还是因为政府一刀切的限价政策扭曲了正常的市场定价机制，倒逼开发商“行恶”。

那些对建筑品质有追求的开发商，面对“竞地价，限房价”的奇葩政策，发现怎么都是亏本买卖，只能放弃，久而久之，就会逐渐边缘化。

那些道德良心底线比较低的开发商，一味追求规模为王，快速扩张，只要有地拿，有钱赚，有时房屋品质差点也无所谓。

中国拿地最凶狠的头部开发商，像碧桂园、恒大、融创、万科，没有哪个是以追求卓越品质著称的，全都追求高周转、控成本、扩规模的经营理念。

在这样一个市场下，劣币驱逐良币成了常态，谁造房子速度更快、成本更低，谁就能胜出，否则只能等死。

中鹰、华丽家族、业丰置业……真正的经典产品缔造者们早早地退出了竞争。

（图：中鹰黑森林）

（图：华丽家族古北花园）

（图：华山夏都苑 开发商：业丰置业）

误区4：越偏远的盘未来涨幅越大

之前的一轮牛市中，越是远离市中心的地方，房价涨越猛。

这是因为随着市中心区域日渐饱和，新盘只能越盖越远，而城市的不断扩张，又把这些偏远郊区逐渐纳入城区范畴，哪怕现在看起来还有点荒凉，但规划都已做好，“大饼”就画在售楼处墙上，引发无限想象空间，因此价格也逐渐向市中心看齐。

但是，这个趋势不可能一直延续下去。

当偏远新区的均价逐渐接近中心城区时，购房者就会用脚投票，重新回到更成熟的传统城区。

通过分析历史数据，我发现了一个规律：城市板块之间，也存在大周期轮动。

上一轮房产牛市，近郊、远郊板块的涨幅普遍高于中心城区，所以不少人产生了这样一个认知：越偏远地区的房子，在房产牛市中涨幅越大。

实际上，这个经验只是恰好适用于2015年后的这一波行情，并不是一个普遍规律。

借用上海乐居对2010-2015年间上海各板块新房涨幅的统计数据，我们可以发现，在那段时间，涨幅榜前列的居然大部分都是内环核心板块，与现在受欢迎的“郊区涨的快”的论调恰恰相反。

在当下时点，像上海大虹桥、深圳沙井之类有长三角一体化、粤港澳大湾区国家级战略规划的近郊地区，还是非常值得入手的，其他无特殊政策利好的郊区板块，如果只是空有墙上的“画饼”，周边地铁、商业、医疗、教育等配套都很不成熟的话，还是谨慎一点为妙。

误区5：北上永远涨

我们都知道，北京和上海是国内能级最强的两个城市，在就业机会、医疗、教育、商业、交通等各维度都鹤立鸡群，无出其右，所以这两个城市的户籍政策也是最严格的。

北上的房子作为国内楼市里最稀缺的资源，也是最不缺接盘侠的，结果不知何时起，网上开始流传着一句谚语：“北上永远涨”。

许多人奉为圭臬，无脑买北上。

然而那些在2016年11月上海楼市见顶和2017年3月北京楼市见顶之前冲进去买买买的业主，现在基本都被套了，如果要强行卖出，算上手续费的话，肯定亏钱。

如果当年还加了很高的杠杆，原本就想着持有1-2年，转手大赚几百万的，这两年应该过得无比痛苦。

上一波牛市，北京冲得比上海更猛，这两年回调也比上海更厉害，真是尸骨遍野。

可见，世界上从来没有只涨不跌的房子，即便是基本面最稳健的北京、上海，只要政策不放松，或者更糟糕的情况，遭遇到全球性经济大危机，房价也还是有可能跌的。

投资买房讲究顺势而为，逆流而上，万不可取。

中国楼市是个很明显的政策市，如果实在看不懂的话，跟着政府的号召走总没错。

当然，是不是有能力真正听懂政府在说什么，就是另一回事了。

我个人的看法是，目前除了户籍政策极为宽松的深圳，另外三座一线城市的价格都处于相对价格洼地。虽然无法确定什么时候还会再涨，但经过几年蛰伏，房价下跌动能已基本消耗殆尽，再要往下砍价，卖家可能就不卖房不改善了。

因此自住刚需，眼下随时可以上车，也应该尽早上车，房子买了就能住不是？

如果是纯投资性购房，那就得看下投资性价比——同样这点钱，现在是买房的潜在回报率更高，还是投到其他地方潜在回报率更高。

那边厢，如未来半年股市大牛，100万进去没准200万出来，这边厢，又看不到楼市轻微松绑的任何信号，手里的钱眼下该往哪里投，就可以好好思量思量了。

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