莆田造高端鞋在哪买 2021年上海loft商住房税费；值得买吗？纯干货

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非中介，不建群，没推荐，纯粹经验分享

本人上海土著一枚，玩了10年房子，当然也包括商住，买了2套商住都已经卖了

（3年多，涨幅+收租共计赚了150W+）

先简单的说下税费

买家税：契税（评估价3%）

卖家税：

⑴、增值税（又称营业税）：(评估价-房东买入价）X5%

⑵、个人所得税：(评估价-房东买入价-房东贷款利息-房东装修发票金额-房东契税发票金额-买家契税发票金额-上述增值税）X20%

PS：个人所得税可以理解为：（房东卖房子得到的钱 减去 这个房子的所有成本）乘以20%

⑶、土地增值税：上海99.99%的商住房是没有这个税费的，年平均增值部分>5%才收税（其实是5%多，因为还有其他抵扣项目），所以这个税是可以忽略的

最最最干货的就是，房价是可以做低的！上面说的评估价不等于实际卖价，100W的实际价格，一般评估价只有75万，75折左右，具体问从业一年以上的中介

（上海95%的商住房都是做低房价成交的，若做低后的价格小于等于房东买入价，那么卖家税为0。差价在居间合同里写装修补偿款，一般为网签当天给）

有图有真相，上述图片，150万的房子，所有卖家税一共才1.7万（不包括契税），这是本人卖掉的其中一套商住房！所以，别听那些没玩过房子的人在那里乱说涨粉（这些所谓的良心博主唱空中国房价，不建议买商住房，嘲笑比特币，只是为了迎合大部分没主见的人，先涨粉，然后再建议人家买各种不靠谱的理财之类的，你们懂的。不信你问问他们商住房税费怎么计算，一问全是哑巴了）

2，公寓的价格为同地区普通住宅价格的三分之一。具代表性的嘉定区的新城金郡（此楼盘有住宅又有公寓，且是几千户的大盘，从一室一厅没燃气到三室一厅复式loft南北通透且带民用燃气，各种商住户型都有）

新城金郡住宅单价5W，公寓单价2W3，住宅挑高2.7米，公寓挑高4.6米，如果算体积比，同小区住宅的单价是公寓的3.7倍！！！

3，不限购这种无敌的优势就不说了吧？意思就是在你资金不充足或者没有房票的情况下可以先购入商住房，血的教训告诉所有人，先上车真的比什么都重要！下面说下上海上学的问题

（上海上学其实很简单，有居住证即可。找个愿意办理居住证的房东，租他的房子，办好居住证之后找房东谈判说退租，大不了只租3个月，赔一个月押金，房东和租客都不亏，一套住宅办理居住证的数量没有上限。上海居住证现在自动续期，房东只要首次到场即可，或者直接花钱找中介办居住证）

（谨慎买学区房！！2021年3月15日中考新政，一句话概括就是，普通初中的尖子生比重点初中的普通学生更加容易进入好高中，穷人家的聪明孩子会有更多的机会。初中学区房已凉了一大半了，小学学区大概率会跟进的。这种价格虚高，居住体验差靠学校资源撑起来的房子必将回归到老破小的本质，房子是用来住的，不是用来掠夺教育资源的，学区是说没就没的东西。而商住房则是站在学区房完全的对立面，价格实在，价格对得起它的居住体验）

补充一点，千万别提什么落户，上海落户最快的是10多所名牌大学的毕业生，或者和上海人结婚，7年居转户有居住证即可，没有任何一条落户政策说需要有住宅的！如果已经是上海户口，带上租赁合同去派出所可无期限挂上海户口，哪天有住宅了可以迁入住宅，只要是上海户口享受的待遇都一样

无论是否有住宅，孩子都可以在上海上学（上学和住宅无关）

无论是否有住宅，上海的户口都不是那么好拿的（户口和住宅也无关）

更新：2021年底最新政策，全国应届研究生只要在五大新城工作，都可以直接拿上海户口

（上海户口门槛越来越低，本人的上海户口也越来越不值钱.....上海人会越来越多，楼市马太效应会愈发明显。政策的倾斜，越来越多的年轻人第一站就是五大新城，人口要居住，正规公司也需要商住房来注册公司及办公，懂了波？）

4，上海公寓的平均涨幅略低于上海的住宅，这也是事实！（因为上海的住宅实在是太太太能涨价了...）但是比大部分外地的住宅，银行5%理财等等好太多太多了。上涨的同时还从根本上解决了每年搬家、无法按照自己喜欢的样子装修房子，看到喜欢的家具没办法买买买的问题。别和客观事实赌气，人是一定要给自己买个窝的。无论哪个城市，60岁以上的老人基本上租不到房子，没人会愿意承担这个风险，除非你打算去养老院

5，产权问题，深圳已经有40年到期的房子了，处理结果是交了房款的0.5%，土地使用期续期了，真实案例，腾讯可以查。上海的话，上海虽然没40年到期的案例，但是20年的厂房也都是续费使用，而且到时候是你们一个小区同时到期，那么多人一起，不用怕的。商住若遇拆迁，法律明文规定3倍赔付

6，商住电费1元，民用电0.6元，水费差别更少，全部加起来一年才差几百元，这个和你买住宅多付的钱，多还的贷款利滚利根本不是一个量级的。商住有些是通民用燃气的。上海商住贵的1.6亿在黄浦江边(保利one56)，便宜的几十万，居住体验有好有差，但肯定远远好于老破小

7，2021年1月新政，有个对商住房的巨大利好，商住一定会慢慢涨价的。商住房的对手一直都不是住宅，而是法拍房，如今法拍房限购了，那么商住房就是上海唯一不限购的地产了，而且现在上海一手商住房已经绝迹，不再审批了（极少部分在售的一手商住房都是之前审批的地块，开发商惜售），就二手存量那么多，全上海一共在售的商住也就1500多套。想想全国，全世界有多少有钱没房票的人来这座富足又安全的城市置业，有多大的资金量会进入商住房？

补充下，2021年除了法拍房限购，小产权房也要占名额了（小产权房一般都是市中心的老房子，之前必须是上海户口且全款才能购买，新政后，除了上海户口+全款，还要占个房票...)

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